在美国投资房产:外国人与移民者购房报税区别点

在美国和在中国有所不同,在美国,报税的行为是检验一个社会成员的责任操守,外国人和美国本地人在购房报税时有没有不同呢?事实上,报税时税率是相同的,但抵扣略有不同。
 
主要体现在以下三个方面:
第一,本地人不需要预扣租金收入的10%,在第二年4月15号之前,按实际情况报税就可以。而外国人收到租金收入时,要预扣10%的预扣税。
 
第二,外国人报税只能报单身,没有其他的报税地位。而本国人一共有五种报税地位,最常见的就是夫妻联合申报,只用报一份税表即可。外国人如果夫妻联合持有一栋房产,需要报两份税表。
 
第三,外国人只能逐项扣减,没有标准扣减。
在美国投资房产:外国人与移民者购房报税区别点
房子持有期间,每年的租金收入要报所得税。房子出售时,外国人除了和本地人一样,要在第二年的4月15号之前报出售房屋的增值税以外,同时为了避免外国人卖掉房子拿钱就跑,美国税局要求外国人的房产出售时,预交房子卖价的15%作为预扣税。每个州有自己的要求,例如加州的预扣税是3.33%。第二年报税时,正常报税,多退少补。
  
这里要注意,作为外国人预扣税时,预扣的是卖价的15%,而不是增值税的15%。所以很可能被预扣了很多税,一定要在第二年报税时,把多扣的部分拿回来,只需要交增值的部分就可以了
  
那么,增值税究竟是多少?增值税的计算是卖价减去调整价格。调整价格就是买价,加上各种装修的价格,再减去折旧。如果持有房产超过12个月,就是长期投资,长期投资的税率分为三档,0、15%、20%。具体使用哪一档有更详细的要求。但是最高是20%,然后还有一个3.8%的投资税。
在美国投资房产:外国人与移民者购房报税区别点
投资时间如果在12个月及12个月以下,属于短期投资。短期投资适用的是短期税率,短期税率是累计税制跟个人报税是一样的。税率从10%-39.6%,这是联邦税率,每个州还有自己的州税,税率也各不相同。
 
外国人税务好处
假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身份,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。
 
外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。
在美国投资房产:外国人与移民者购房报税区别点
一些持外国身分的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
 
外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。
外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:
 
个人免税额(Personal Exemption)
美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额,已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额,家中有受抚养人(dependent)者可以得到更多个人免税额,而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大或墨西哥公民,或是南韩公民。
 
标准扣税额(Standard Deduction)
美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额,已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。
 
因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。
外国人卖屋时的收入
有一条税例,名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。
 
此外,外国人也面对预缴税(withholding tax)的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。
 
除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。
 
这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

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